Προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων. Δικαιώματα και υποχρεώσεις των μεσιτών ακινήτων και κυρώσεις σε περίπτωση παράβασής τους.
Ο μεσίτης σε μία αγοραπωλησία ή μίσθωση ακινήτου είναι ο μεσάζοντας, που οι συμβαλλόμενοι προσπαθούν να αποφύγουν. Ο λόγος είναι προφανής: η μεσιτική αμοιβή, η οποία, ιδιαίτερα σε αγοραπωλησίες ακινήτων με τίμημα μεγάλης αξίας, είναι επαχθής. Εντούτοις, η σπουδαιότητα του ρόλου του μεσίτη στις συμβάσεις ακινήτων είναι αδιαμφισβήτητη, εφόσον με τη συμβολή του εξοικονομείται χρόνος στις διαπραγματεύσεις και επιτυγχάνεται συμβιβασμός των μερών, ακόμη και σε συναλλαγές, που η διαφορά μεταξύ της τιμής προσφοράς και ζήτησης είναι μεγάλη.
Ο νόμος για τους μεσίτες ακινήτων
Οι προϋποθέσεις παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, καθώς και τα δικαιώματα και υποχρεώσεις του μεσίτη, ορίζονται στα άρθρα 197 – 204 του Ν. 4072/2012 (ΦΕΚ Α 86/11.04.2012) και 703 – 707 του Αστικού Κώδικα.
Ειδικότερα, ως «μεσίτης ακινήτων» ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο που παρέχει υπηρεσίες μεσιτείας επί ακινήτων και ως «υπηρεσία μεσιτείας» η υπόδειξη ευκαιριών ή η μεσολάβηση για τη σύναψη συμβάσεων σχετικών με ακίνητα και ιδίως συμβάσεων πώλησης, ανταλλαγής, μίσθωσης, χρηματοδοτικής μίσθωσης, σύστασης δουλείας ή αντιπαροχής ακινήτων. Παράλληλα, με το αρχικό κείμενο του Ν. 4072/2012 θεσμοθετήθηκε η έννοια του «δόκιμου μεσίτη» ως προσώπου, το οποίο κατά τη µαθητεία του υποβοηθά το µεσίτη στην άσκηση των µεσιτικών του εργασιών. Εντούτοις ο θεσμός του δόκιμου μεσίτη καταργήθηκε με το Ν. 4093/2012, καθώς δε φάνηκε να εξυπηρετεί κάποια ιδιαίτερη ανάγκη της αγοράς και των ίδιων των υποψηφίων μεσιτών.
Προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων
Για την άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων απαιτείται να συντρέχουν στο ενδιαφερόμενο φυσικό πρόσωπο οι κάτωθι προϋποθέσεις. Προκειμένου για νομικό πρόσωπο, οι προϋποθέσεις πρέπει να συντρέχουν σε ένα τουλάχιστον από τα φυσικά πρόσωπα που εκπροσωπούν νομίμως το νομικό πρόσωπο, καθώς και στον υπεύθυνο του κλάδου μεσιτείας κάθε υποκαταστήματος του νομικού προσώπου και ταυτόχρονα η παροχή υπηρεσιών μεσιτείας να προβλέπεται στον καταστατικό σκοπό του νομικού προσώπου. Συγκεκριμένα, ο μεσίτης πρέπει:
Να είναι Έλληνας πολίτης ή πολίτης κράτους – μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή κράτους – μέλους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (Ε.Ο.Χ). Ο πολίτης τρίτης χώρας απαιτείται να διαθέτει άδεια διαμονής και εργασίας στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής για ανεξάρτητη οικονομική δραστηριότητα.
Να μην έχει καταδικαστεί για κακούργημα ή για πλημμέλημα για τα αδικήματα κλοπής, υπεξαίρεσης, απάτης, υπεξαίρεσης στην υπηρεσία, πλαστογραφίας ή κατάχρησης ενσήμων, απιστίας, ψευδορκίας, δόλιας χρεοκοπίας, καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας, έκδοσης ακάλυπτης επιταγής ή για κάποιο από τα εγκλήματα περί το νόμισμα.
Να μην έχει υποβληθεί σε ολική ή μερική, στερητική ή επικουρική δικαστική συμπαράσταση (ΑΚ 1666-1688).
Να διαθέτει απολυτήριο Λυκείου ή ισότιμου σχολείου της αλλοδαπής.
Υποχρεώσεις του μεσίτη ακινήτων
Οι μεσίτες ακινήτων οφείλουν:
Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της κύριας σύμβασης, τους εντολείς τους και τους υποψήφιους αντισυμβαλλομένους, για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ελαττώματα του, που έχουν περιέλθει αποδεδειγμένα σε γνώση τους.
Να ενημερώνουν πριν από τη σύναψη της σύμβασης μεσιτείας τους εντολείς τους για κάθε περίπτωση συναλλαγής, στην οποία υπάρχει διπλή εντολή (εντολή και από το άλλο μέρος) ή εμπλέκεται άλλο προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής.
Να προστατεύουν το επαγγελματικό απόρρητο και να μην αποκαλύπτουν σε τρίτους προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των εντολέων τους, πέραν αυτών που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης, με την επιφύλαξη των διατάξεων του ν. 3691/2008.
Κυρώσεις για παραβίαση των υποχρεώσεων του μεσίτη
Για την παραβίαση των υποχρεώσεων του μεσίτη, που ορίζονται στον ως άνω νόμο, προβλέπονται τόσο ποινικές, όσο και αστικές κυρώσεις. Ειδικότερα, όποιος ενεργεί μεσιτικές πράξεις ή εμφανίζει τον εαυτό του ως μεσίτη αστικών συμβάσεων χωρίς να πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις και χωρίς να έχει εγγραφεί στο Γ.Ε.ΜΗ., τιμωρείται με ποινή φυλάκισης από έξι (6) μήνες μέχρι δύο (2) έτη ή με χρηματική ποινή από πέντε χιλιάδες (5.000) μέχρι τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ ή και με τις δύο ποινές. Ταυτόχρονα, οι πειθαρχικές ποινές, που μπορεί να επιβάλλει το Πειθαρχικό Συμβούλιο των μεσιτών ακινήτων είναι:
Έγγραφη επίπληξη.
Πρόστιμο από δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ μέχρι δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ.
Προσωρινή στέρηση του δικαιώματος άσκησης του επαγγέλματος μέχρι ένα (1) έτος.
Επιβολή προστίμου και προσωρινή στέρηση του δικαιώματος άσκησης του επαγγέλματος.
Οριστική στέρηση του δικαιώματος άσκησης του επαγγέλματος αν έχει καταδικαστεί τα ποινικά αδικήματα, που αναφέρονται ανωτέρω.
Η μεσιτική αμοιβή
Η μεσιτική αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Εντούτοις ο γενικός κανόνας είναι ότι για αγοραπωλησίες ακινήτων τα συμβαλλόμενα μέρη καταβάλλουν στο μεσίτη από 2% έκαστο. Αν αγοραστές ή πωλητές είναι περισσότερα του ενός πρόσωπα, τότε το ποσό της μεσιτικής αμοιβής επιμερίζεται στον καθένα, ανάλογα με το ποσοστό της συγκυριότητάς του στο ακίνητο. Στις αστικές μισθώσεις ακινήτων η μεσιτική αμοιβή συνήθως ορίζεται σε μισό μηνιαίο μίσθωμα για κάθε συμβαλλόμενο μέρος και στις επαγγελματικές μισθώσεις ακινήτων σε ένα μηνιαίο μίσθωμα για κάθε συμβαλλόμενο μέρος. Μεγαλύτερη είναι η μεσιτική αμοιβή σε περίπτωση αποκλειστικής ανάθεσης του ακινήτου προς επίδειξη σε ένα μεσίτη.
